Sinds 2015 voert Stad Gent een doorgedreven beleid tegen discriminatie op de woningmarkt. Deze ‘Gentse aanpak’ bestond uit een combinatie van training, dialoog en academische, sensibiliserende en juridische praktijktesten onder wetenschappelijke begeleiding. De stad focuste hierbij voornamelijk op de groep van vastgoedmakelaars. Uit de evaluatiestudie van 2020 bleek dat deze Gentse aanpak effectief was in de strijd tegen etnische discriminatie. De etnische discriminatie bleek duurzaam te zijn gedaald bij vastgoedmakelaars, met zelfs een positief spill-over effect naar particuliere verhuurders. Tegelijkertijd waren er ook indicaties dat er nog steeds werd gediscrimineerd, voornamelijk door nieuwe vastgoedmakelaars die nog niet werden ‘behandeld’ door het Gentse antidiscriminatiebeleid. Onze aanbeveling was dan ook om de (juridische) praktijktesten te herhalen in Gent en uit te breiden met mystery calls.
Deze studie vormt het academische luik van deze nieuwe reeks praktijktesten en mystery calls. Tussen juni 2022 en maart 2023 voerde LEVL vzw onder wetenschappelijke begeleiding van Prof. Pieter-Paul Verhaeghe van de Vrije Universiteit Brussel in totaal 1438 gepaarde correspondentietesten uit bij particuliere verhuurders en 1225 correspondentietesten en 91 mystery calls bij vastgoedmakelaars. Er werd getest op drie discriminatiegronden: etnische herkomst, handicap en gezinssamenstelling. Deze testen hadden twee doelstellingen. Enerzijds waren ze bedoeld om de vinger verder aan de pols te houden en op geaggregeerd niveau rond discriminatie te sensibiliseren bij makelaars en verhuurders. Anderzijds zullen de testen ook als juridische bewijsmateriaal worden gebruikt om – indien nodig – gerechtelijke stappen te ondernemen tegen individuele makelaars met rechtspersoonlijkheid die hardleers discrimineren.
Uit de correspondentietesten bleek dat etnische minderheden nog steeds structureel worden gediscrimineerd op de Gentse huurwoningmarkt. Kandidaten met een Turkse, Slovaakse of Ghanese naam werden in 24% van de huuradvertenties niet uitgenodigd voor een plaatsbezoek terwijl kandidaten met een Belgische naam wel werden uitgenodigd. Net zoals in voorgaand onderzoek discrimineerden particuliere verhuurders hierbij significant meer dan vastgoedmakelaars, met gewogen nettodiscriminatiegraden van respectievelijk 39% en 18%. Bij beide type aanbieders evolueert de mate van discriminatie echter niet langer in gunstige richting. Bij particuliere verhuurders stellen we vast dat het positieve spill-over effect is uitgewerkt en dat de etnische discriminatie terug is gestegen naar het niveau van acht jaar geleden. Bij vastgoedmakelaars zien we dat het niveau van discriminatie nog steeds lager is dan begin 2015, maar dat de daling is gestopt. Meer zelfs, de etnische discriminatie begint zelfs terug licht te stijgen.
Er zijn evenwel ook twee positieve elementen. Ten eerste discrimineren Gentse en ‘behandelde’ makelaars significant minder op basis van etnische herkomst dan niet-Gentse en ‘onbehandelde’ makelaars. Ten tweede tonen de mystery calls aan dat er nog zeer weinig makelaars expliciet telefonisch ingaan op een discriminerende vraag van potentiële klanten. Dit zijn indicaties dat de ‘Gentse aanpak’ weldegelijk haar vruchten afwerpt, maar ook dat haar effect afneemt met de tijd. De mystery calls wijzen trouwens op een meer institutionele vorm van uitsluiting op basis van sociale klasse.
Uit de analyses op het niveau van individuele makelaars blijkt verder dat een kleine groep van 17 makelaarskantoren verantwoordelijk is voor het grootste deel van de gevonden (etnische) discriminatie op de Gentse huurwoningmarkt. Dit gaat om makelaars die sporadisch en soms zelfs consequent discrimineren. Opmerkelijk is dat van deze 17 makelaars er acht uit de groep van ‘behandelde makelaars’ komen, waarvan er nog eens vijf in Gent zijn gevestigd. Deze acht makelaars werden dus reeds proactief getest in 2016-2017 en werden ook al uitgebreid geïnformeerd door het Gentse stadsbestuur over de antidiscriminatie wetgeving. De sensibiliserende dimensie van de ‘Gentse aanpak’ werkt dus voor de meeste makelaars, maar stuit bij deze groep van hardleerse makelaars duidelijk op haar limieten. Hier bevelen we aan dat deze 17 makelaarskantoren juridisch worden opgevolgd met een prioriteit op de acht reeds behandelde makelaars. Tegelijkertijd zijn er ook 39 makelaars die hun job professioneel uitvoeren en niet discrimineren. Daarnaast kunnen we van een grote groep makelaars geen betrouwbare uitspraken op individueel niveau doen, omdat we hen te weinig hebben kunnen testen doorheen de testperiode. Van deze makelaars weten we dus niet in welke mate ze discrimineren.
Ten slotte valt het op dat het aantal makelaars actief op de Gentse huurwoningmarkt sterk is toegenomen de afgelopen jaren: van 86 makelaars in de studies uit 2016-2017 naar 209 makelaars in deze studie uit 2022-2023. Er zijn dus veel nieuwe spelers bijgekomen. Hoewel ze allen verplicht een makelaarsopleiding hebben doorlopen, waarin ze ook de antidiscriminatiewetgeving zouden moeten zien, zijn deze nieuwe spelers nog niet gesensibiliseerd geweest door het Gentse stadsbestuur. Naast het handhavende luik bij de 17 hardleers discriminerende makelaars, bevelen we bijgevolg aan Stad Gent haar sensibiliserende maatregelen van vorming en dialoog verderzet.
Met betrekking tot handicap tonen de resultaten dat het heel belangrijk is om een onderscheid te maken op basis van het type beperking. Dove kandidaten worden niet gediscrimineerd en ervaren zelfs een licht voordeel op de Gentse huurwoningmarkt. In 12% van de huuradvertenties werden zij wel uitgenodigd voor een plaatsbezoek, terwijl hun niet-dove tegenhanger niet werden uitgenodigd. De resultaten verschillen hier niet significant tussen makelaars en particuliere verhuurders. Rolstoelgebruikers hebben dan weer het zwaarst te verduren op de Gentse huurmarkt. Zij worden in 36% van de gevallen niet uitgenodigd voor een plaatsbezoek, terwijl de kandidaten zonder beperking wel worden uitgenodigd. We stellen vast dat men valt over de vraag om op eigen kosten (dus op kosten van de huurder) redelijke aanpassingen aan te brengen.
Opmerkelijk is dat vastgoedmakelaars hierbij strenger voor rolstoelgebruikers zijn dan particuliere verhuurders. Zolang deze aanpassingen ‘redelijk’ zijn, mag men in principe deze vraag niet weigeren. Het blijft echter voor discussie vatbaar welke aanpassingen redelijk zijn en welke niet. We bevelen daarom aan dat er samen met de vertegenwoordigers van personen met een handicap, makelaars en eigenaars wordt gewerkt aan een duidelijke handleiding over ‘redelijke aanpassingen op de huurwoningmarkt’. Hoewel er zeker reeds degelijke brochures hierover bestaan, bevatten deze te weinig concrete handvaten en voorbeelden om in de praktijk een verschil te maken.
De correspondentietesten tonen ten slotte geen discriminatie aan van alleenstaande ouders tijdens de eerste fase van het verhuurproces. Alleenstaande moeders met twee kinderen worden in Gent niet gediscrimineerd, noch door makelaars, noch door particuliere verhuurders. Ook alleenstaande vaders met twee kinderen worden niet gediscrimineerd. Ze ervaren zelfs een klein voordeel, voornamelijk gedreven door hun hogere uitnodigingskansen door vastgoedmakelaars. Deze bevinding neemt niet weg dat het voor veel alleenstaande ouders moeilijk is om een betaalbare woning te vinden in Gent. Slechts één in plaats van twee inkomens hebben, maakt weldegelijk voor veel gezinnen een groot verschil. Dit is evenwel vooral een kwestie van (on)betaalbaar wonen en inkomensongelijkheid, en niet van discriminatie.
Deze studie kent echter ook een aantal belangrijke limitaties. Ten eerste konden we geen onderscheid maken tussen bewuste en onbewuste discriminatie bij makelaars en verhuurders. Onbewuste discriminatie is het proces waarbij men quasi-automatisch mensen gaat indelen in een in- en outgroup, waarbij de leden van de outgroup (hier etnische minderheden, alleenstaande ouders of personen met een handicap) worden geassocieerd met negatieve kenmerken. Vervolgens gaat men ook onbewust naar deze negatieve categorisaties handelen en de leden van de outgroup nadelig behandelen. Toegepast op de woningmarkt betekent dit dat sommige makelaars en verhuurders misschien niet de intentie hebben om te discrimineren, maar dat in de praktijk toch doen. Bij makelaars kan onbewuste discriminatie verklaren waarom ze weigeren om te discrimineren (gemeten via mystery calls), maar het nadien wel doen (gemeten via correspondentietesten).
Ten tweede hebben we met de correspondentietesten enkel de eerste fase van het verhuurproces kunnen testen op het voorkomen van discriminatie. We kunnen niet uitsluiten dat de discriminatie gedeeltelijk is verschoven naar de latere fases. Etnische minderheden, personen met een handicap of alleenstaande ouders zouden bijgevolg vooral tijdens en na het plaatsbezoek kunnen worden gediscrimineerd.
Op basis van deze bevindingen, kunnen we volgende beleidsaanbevelingen doen:
- Een kleine groep van 17 vastgoedkantoren is aantoonbaar verantwoordelijk voor de meeste huurdiscriminatie in Gent. We stellen voor dat de testen van dit project door LEVL vzw als juridisch bewijsmateriaal worden gebruikt om deze makelaars gerechtelijk op te volgen. We zien hierbij drie juridische opties.
- LEVL vzw kan tegen deze 17 makelaars klacht indienen bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Het BIV zal deze dossiers vervolgens voor haar interne tuchtkamer brengen in het kader van een tuchtrechtelijke procedure, wat kan leiden tot een waarschuwing, een berisping en tijdelijke schorsing of zelfs het definitief intrekken van de vergunning van de makelaar in kwestie. Deze procedure is kosteloos voor de melder.
- Er kan ook klacht worden ingediend bij het pas opgerichte Vlaams Mensenrechten Instituut (VMRI). Dit instituut is bevoegd voor inbreuken op de discriminatiewetgeving op de huurwoningmarkt in Vlaanderen. Na de eerstelijnsbijstand zal het VMRI een bemiddeling opstarten tussen de betrokken partijen (de bewuste makelaar en LEVL vzw als belangenbehartiger van de slachtoffers). Het VMRI neemt hierbij een neutrale rol op. Als bemiddeling niet tot een resultaat leidt, dan kan het VMRI de klacht met het volledige juridische dossier aan haar geschillenkamer bezorgen. De geschillenkamer buigt zich vervolgens over de klacht en zal een niet-bindend oordeel met aanbevelingen uitspreken. Dit oordeel is echter niet bindend, noch tuchtrechtelijke, noch burgerrechtelijke, noch strafrechtelijke. Ook deze procedure is kosteloos voor de melder.
- LEVL vzw kan ten slotte ook een burgerrechtelijke procedure aanspannen bij de rechtbank. Deze procedure kost evenwel tijd en geld, en we bevelen deze optie dan ook enkel aan bij de zwaarste dossiers van discriminatie. Om de juridische kosten te delen kan LEVL vzw hiervoor in een brede coalitie samenwerken met andere belangengroepen (zoals GRIP vzw, Ella vzw, Kif Kif vzw, Hand in Hand vzw en de Huurdersbond).
Deze drie juridische opties kunnen ook worden gecombineerd. De juridische strategie kan ook verschillend zijn per makelaar, naargelang de specifieke elementen in het dossier. De strategie wordt het best samen met juristen in de nabije toekomst verder verfijnd.
- Gezien de omvangrijke groep van nieuwe spelers op de Gentse verhuurmarkt, bevelen we ook aan dat er wordt verdergezet op sensibilisering in de vorm van training en coaching van makelaars. Voor de bestaande makelaars kan hiervoor worden samengewerkt met het CIB (de belangenvereniging van makelaars) en het Fonds 323 (het waarborg- en sociaal fonds voor de vastgoedsector). Voor de toekomstige makelaars in spe kan worden samengewerkt met de opleidingen makelaardij aan de hogescholen in Vlaanderen (bv. Hogeschool Gent). De training kan gericht zijn op zowel het omgaan met discriminerende vragen van klanten als op de vaak onbewuste biases die men heeft ten opzichte van bepaalde groepen in de samenleving.[1] Aangezien de etnische discriminatie hoger is bij particuliere verhuurders dan bij vastgoedmakelaars, bevelen we ook aan dat de sensibiliseringsmaatregelen zeker worden uitgebreid naar de eigenaars als doelgroep. In het verleden kon men voor training beroep doen op de expertise van Unia. Doordat Vlaanderen echter uit Unia is gestapt, lukt dit helaas niet langer. Eén van de decretale opdrachten van het nieuw opgerichte VMRI is echter om breed te informeren en sensibiliseren over mensenrechten en antidiscriminatie. Voor de sensibilisering van makelaars en verhuurders zal wellicht dan ook samengewerkt kunnen worden met het VMRI.
- Bij makelaars en eigenaars bestaan er veel onduidelijkheden over wat het juridische concept van ‘redelijke aanpassingen’ betekent in het domein van de huisvesting. De indicatoren die minstens in overweging moeten worden genomen bij de beoordeling van de redelijkheid worden opgesomd in het protocol betreffende het begrip redelijke aanpassingen van 19 juli 2007. Deze indicatoren hebben betrekking op de financiële impact, organisatorische impact, gebruiksfrequentie en -duur, impact op levenskwaliteit van de gebruiker, impact op de omgeving en andere gebruikers, ontbreken van gelijkwaardige alternatieven, en verzuim van voor de hand liggende of wettelijke normen. Deze indicatoren blijven evenwel vrij abstract en de sector heeft nood aan een meer toegepaste vertaalslag. Het zou goed zijn moesten de stakeholders (bv. de VFG, CIB en het VMRI) samenwerken rond een informatiebrochure of -workshop waarin deze indicatoren van redelijke aanpassing praktisch worden toegepast (met bv. voorbeelden van wat redelijk en wat onredelijk is). Dat zou personen met een handicap, makelaars en eigenaars meer houvast geven in deze moeilijke afweging.
- Naast een gebrek aan kennis over wat een redelijke aanpassing inhoudt, bestaat er ook een zekere onwil bij een deel van de eigenaars om deze redelijke aanpassingen toe te laten. De overheid zou ook hierrond kunnen sensibiliseren. Een vaak aangehaald argument om eigenaars te overtuigen, is dat veel redelijke aanpassingen voor personen met een handicap ook oudere huurders ten goede komen (bv. het verbreden van de deuren of het verlagen van schakelaars). Tegen de achtergrond van de vergrijzing en de wens van veel ouderen om zo lang mogelijk ‘thuis’ te kunnen wonen, betekenen veel redelijke aanpassingen eigenlijk een investering in de woning met een groter verhuringspotentieel in de toekomst. Dit sluit goed aan bij het GOLLD-paradigma van Stad Gent, het Gents Ontwerpen LevensLoopbestendig Design.
- Een tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt in Vlaanderen zorgt ervoor dat verhuurders en vastgoedmakelaars kieskeuriger en strenger kunnen zijn ten opzichte van kandidaat-huurders. Het aanbod is voornamelijk te beperkt in de goedkopere segmenten van de private huurmarkt (met twee of meerdere slaapkamers), waar discriminatie en sociale uitsluiting vaak hand in hand gaan. Om op deze problematiek een antwoord te bieden, kan de Stad Gent in de toekomst verder werk maken van een voldoende groot betaalbaar huuraanbod voor de Gentenaren met een beperkt inkomen en voor alleenstaande ouders. De stad kan dit realiseren door een uitbreiding van het sociaal huuraanbod: de bouw van extra sociale huurwoningen, renovatie van het bestaand sociaal huurpatrimonium, inzet van het sociaal beheersrecht, een actief leegstandsbeheer, promotie van sociale verhuurkantoren, enzovoort. Daarnaast kan de stad een stimulerend beleid voeren op de private huurmarkt, via incentives en ondersteuning van de aanbod- en/of de vraagzijde. Het marktmechanisme blijkt zeker voor de laagste inkomensgroepen niet voor (voldoende grote) kwaliteitsvolle woningen tegen een betaalbare prijs te zorgen. Kortweg dient een kloof overbrugd te worden tussen wat voor sommige private huurders betaalbaar is en het rendement dat een verhuurder beoogt. Ook instrumenten die verhuurrisico’s (bv. wanbetaling, huurschade) ondervangen, kunnen ertoe bijdragen dat de bereidheid toeneemt om aan lagere inkomensgroepen te verhuren. Voor concrete aanbevelingen verwijzen hier naar eerdere studies[2], adviezen van de Vlaamse Woonraad[3] en een recent inspiratieboek van het Departement Kanselarij & Bestuur en het agentschap Wonen-Vlaanderen.[4]
De volledige studie kan hier worden gedownload.
[1] Voor een evidence-based opleiding om makelaars te leren omgaan met discriminerende vragen van klanten, zie: Ghekiere, A., D’hondt, F., Derous, E., Schelfhout, S., Verhaeghe, P.P. (2023). Reducing Ethnic Discrimination in Rental Applications: The Development of a Training Intervention. Housing Studies, 40, https://doi.org/10.1080/02673037.2023.2170989
[2] Bv. Winters, S. (2016). Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 4: Van vaststellingen naar beleidskeuzes. Leuven: Steunpunt Wonen.
Hubeau, B., Vermeir, D. (2015). Een evaluatie van het woninghuurrecht. Deel II. Bevindingen werkgroepen ‘Toegang, selectie en discriminatie’, ‘Procedure en bemiddeling’ en ‘Huurprijs’, resultaten wegingsoefening en aanbevelingen expertencommissie. Leuven: Steunpunt Wonen.
[3] Vlaamse Woonraad (2015). Aanbodbeleid op de private huurmarkt. Bevraging van actoren en voorstellen van de Vlaamse Woonraad. Brussel: Vlaamse Woonraad.
[4] Departement Kanselarij en Bestuur & Agentschap Wonen-Vlaanderen (2019). Stappen naar een betaalbaar en kwaliteitsvol huuraanbod in Vlaanderen. Inspiratieboek voor lokale besturen. Brussel: Agentschap Wonen-Vlaanderen.
Prof. Pieter-Paul Verhaeghe 